住宅ローン・つなぎ融資・渋川市の補助金

渋川市で注文住宅の購入を検討中の方に向けて、住宅ローンの仕組みをはじめ、つなぎ融資や渋川市の住宅補助金制度「渋川市移住者住宅支援事業助成金」の詳細もまとめました。
補助金制度や借入システムを上手に利用して、マイホームの支払いを済ませましょう。

注文住宅を建てるなら知っておくべき
住宅ローンの組み方

住宅ローンの流れ

1. 事前審査で住宅ローンが組めるか確認する
2. 売買契約と同時に申し込み・本審査をおこなう
3. 本審査に通ると、住宅ローンが契約できる
4. 融資実行と同時に借りたお金を銀行や不動産会社に支払われる
5. 入居の翌年から確定申告で住宅ローン控除を受ける
6. 完済

住宅ローンの計算方法と算出例

住宅ローンの計算はシミュレーションサイトに、各金額を入力しておおよその金額を算出する方法のほかに、複雑な計算式を用いて自分で計算する方法があります。
年収や金利などから計算するため慣れていない場合には計算が難しく、工務店によっては「見積り」を無料で出してくれるケースも。
もし自分で計算する場合には、以下の計算方法によって大まかな数字を出すことができます。

計算方法と算出例

年収500万円の夫が1人でローンを組む場合を例に、住宅ローンの計算方法を説明します。

1.年間・月間返済額の上限

税込み年収×返済負担率-他のローンの年間返済額（※ある場合）
※返済負担率は「25％」が無理なく支払える額です。

500万×25%＝125万円

1年に返せる額は125万円と考えられます。

月間に直すと、
500万÷12×25％＝104,000
になります。

2.借入可能額

トータルでいくら住宅ローンから借りられるかどうかは、金利も含めて計算します。
借入金利が1.86％の場合、100万円あたりの返済額を算出。この場合は3,236円になります。

毎月返済額は、（年収）500万円÷12か月×25％≒104,000円以下でなければありません。

この額から逆算すると、
（月間返済額の上限）104,000円÷3,236円×100万円≒3,213万円
が融資限度額となります。

住宅ローンが始まるまでの「つなぎ融資」

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでにつなぎとして利用する融資のことです。注文住宅を建てる場合は、多くの方がつなぎ融資を利用しています。

なぜつなぎ融資が必要？

住宅ローンの融資が実行されるのは、住宅が完成したときです。しかし、建築費用は「契約時」と「工事中間時」、「引き渡し時」の3回に分けて支払わなくてはいけません。
契約時と工事中間時には住宅ローンの融資が利用できないため、自己資金で支払う必要があるのです。

注文住宅を建てる際は非常に高額な費用が発生します。自己資金で費用を払えない場合に利用するのが、つなぎ融資なのです。
つなぎ融資は一部の金融機関しかおこなっていないため、事前に確認しましょう。

つなぎ融資の流れ

1. 金融機関で住宅ローンとつなぎ融資を申し込む
2. 審査が通れば住宅ローンとつなぎ融資を契約できる
3. 工務店やハウスメーカーと契約を結ぶ
4. つなぎ融資の融資金で工事着手金を支払う
5. 工事開始
6. 工事中間時につなぎ融資の融資金で中間金を支払う
7. 注文住宅引き渡し時に住宅ローンの融資が実行される
8. 住宅ローンの融資金を使って、建築費用の残代金の支払いとつなぎ融資の完済をおこなう

渋川市に家を建てるなら！
知っておくべき住宅補助金制度

渋川市は、市外から渋川市に居住する方を支援する取り組みとして「渋川市居住者住宅支援事業助成金」を交付。条件を満たせば、最大30万円の助成金がもらえます。

渋川市居住者住宅支援事業助成金の金額

基本の助成額は20万円。
夫婦どちらかが40歳未満の世帯、もしくは18歳未満の子供を扶養している世帯の場合は助成額に10万円が加算されます。

渋川市居住者住宅支援事業助成金の交付条件

渋川市に注文住宅を建てるなら、絶対利用するべきお得な制度と言えるでしょう。対象者や対象住宅には条件があるため、家づくりの前に確認しておくことが大切です。

対象者の条件

• 渋川市に住宅を取得し、市外から移住する個人
• 申請者およびその世帯全員が市区町村税を滞納していないこと
• 渋川市ではじめて住民登録をおこなう、または渋川市から転出して1年以上経過していること
• 渋川市で住民登録をおこなってから1年以内であること

対象住宅の条件

• 玄関・キッチン・トイレ・浴室を有する床面積の合計が50平方メートル以上であること
• 耐震基準を満たしていること
• 建築基準法に適合していること
• 売買契約が平成28年4月1日以降であること

渋川市居住者住宅支援事業助成金の申請方法

助成金を受けたい場合は必要書類の提出をおこないます。

詳しい内容を知りたい方は、担当課の「渋川市 建築部建築住宅課住宅管理係」までお問い合わせください。

渋川の3つのおすすめ
工務店・メーカーを見る

もっと見る！渋川市のその他の補助金制度

渋川市居住誘導区域定住促進事業補助金の金額

基本となる補助額は20万円。下記の条件のいずれかに該当する場合は補助額に加算され、最大で60万円の補助額を受けられます。

渋川市居住誘導区域定住促進事業補助金の交付条件

対象者の条件

• 請負（売買）契約前に認定申請を行い、事業計画の認定を受けている者
• 対象住宅の所有者
• 対象住宅の所在地において住民登録を行い、住民登録地を生活の本拠としている者
• 本市に住民登録をした日（対象住宅建替えのため、1年未満市外に転出していた場合は、転出前の本市に住民登録をした日）から2年が経過している者
• 対象住宅の取得に伴い、市の助成金等の交付を受けていない者（対象住宅が共有名義の場合は、その全ての者が受けていないこと。）
• 市税を滞納していない者
• 暴力団員でない者

対象住宅の条件

• 居住誘導区域内に所在していること
• 玄関、台所、便所、浴室及び居住の用に供する部分の床面積の合計が50平方メートル以上であること
• 売買により補助対象住宅を取得する場合は、宅地建物取引業者が売主又は仲介していること
• 増築の場合は、増築部分の床面積が50平方メートル以上であること
• 別荘等の一時的に使用するもの、賃貸住宅、給与住宅及び売買等の営利を目的としたものでないこと

居住誘導区域

渋川市役所周辺・渋川駅周辺と、八木原駅周辺の2箇所が設定されています。

参照元：渋川市公式HP

長期優良住宅とは

理想の注文住宅を建てる時にあわせて押さえておきたいのが長期優良住宅です。長期優良住宅は、平成20年に成立した「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」で定められた

「長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備について講じられた優良な住宅」

出典：e-Gov法令検索：平成二十年法律第八十七号 長期優良住宅の普及の促進に関する法律

のこと。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」は、「作っては壊すビルト＆スクラップ社会」から「手入れをしながら長く使うストック活用型社会」への転換を目指し成立しました。

長期優良住宅の認定は、基準に適合する建築・維持保全計画を作成して申請することで受けられます。新築住宅の認定は平成21年から、既存住宅を増築・改築する場合の認定は平成28年から始まっています。平成31年3月時点の認定実績は、新築一戸建て1,004,152戸・新築共同住宅など20,837戸・一戸建て増築・改築693戸・共同住宅など増築・改築45戸となっています。着実に普及していることがわかります。

参考：国土交通省：（PDF）長期優良住宅建築等計画の認定実績（平成３１年３月末時点）[pdf]

長期優良住宅の認定を受けるには、次の基準に適合する必要があります。

• 1.住宅の構造・設備に長期にわたり良好に使用するための措置が講じられている
• 2.住宅の面積が良好な居住水準を確保できる規模を満たしている
• 3.地域の居住環境の維持・向上にも配慮がなされている
• 4.維持保全計画を適切に定めている

具体的には、「数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できる措置が講じられている」ことや「極めてまれに発生する地震による損傷レベルの低減を図ること」「居住者のライフスタイルの変化などに合わせ間取りなどが変更できる措置が講じられていること」「バリアフリー工事ができるように廊下などに必要なスペースが確保されていること」「必要なレベルの省エネルギー性能が確保されていること」などが求められます（新築の場合）。

長期優良住宅の認定を受けた方は、建築計画に基づき住宅を建築し、維持保全計画に基づき維持保全します。建築・維持保全の状況については、記録を作成し保存する必要があります。認定を受けた計画を変更する場合は、計画変更の申請を行い、新たに認定を受けなくてはなりません。

以上が、長期優良住宅の概要です。やや面倒な手続きを要する制度に思えますが、認定を受けるメリットはあるのでしょうか。続いて、長期優良住宅に認定されると受けられる待遇を解説します。

長期優良住宅に認定されると受けられる待遇

多くの方が面倒な手続きを行って長期優良住宅の認定を受けていることからわかる通り、長期優良住宅には様々なメリットがあります。具体的に、どのようなメリットがあるのでしょうか。

最も大きなメリットとして挙げられるのが、住宅ローン減税の控除額が増額されることです。住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで住宅を購入した時に、住み始めから10年間にわたり「年末時のローン残高×控除率（1%）」が所得税から控除される制度です。確定申告をすることで、所得税の一部が戻ってきます。通常、年末時のローン残高の上限は4000万円ですが、長期優良住宅では5000万円となります。つまり、10年間の控除額が最大400万円から500万円にアップします。この点が、長期優良住宅を建てるメリットの一つです。住宅ローン減税は次の条件などを満たすことで受けられます。

• 長期優良住宅を取得
• 新築または取得から6カ月以内に居住している
• 床面積が50?以上でその2分の1以上が自己の居住用
• 控除を受ける年の合計所得が3000万円以下
• 借入償還期間が10年以上

以上のほかでは、登録免許税・不動産取得税・固定資産税が軽減されることも、長期優良住宅の認定を受けるメリットといえます。

登録免許税は、所有権保存登記の税率が一般住宅特例0.15%から長期優良住宅0.1%に、所有権移転登記の税率が一般住宅0.3%から長期優良住宅戸建て0.2%に軽減されます。軽減が認められるには、新築または取得から1年以内に登記をすること、床面積が50?以上あることなどが求められます。

不動産取得税は、課税標準からの控除額が増額します。具体的には、一般住宅1200万円の控除額が長期優良住宅1300万円となります。増額には、都道府県の条例の定めに従い申請することや床面積が50?以上240平方メートル以下であることが求められます。

固定資産税は、減額措置の適用期間が一般住宅より長くなります。具体的には、減税措置適用期間が3年6カ月から5年6カ月となります。延長には、床面積が50?以上280平方メートル以下であることが求められます。

長期優良住宅を建てることで以上のメリットが得られます。高品質な家をお得に建築・維持できるので、賢い選択といえるでしょう。

長期優良住宅認定の手続き方法

渋川市で長期優良住宅の認定を受けたい方は、どのように手続きを進めればよいのでしょうか。

渋川市は、限定特定行政庁扱いとなっています。よって、都市計画区域外の建物は群馬県が認定申請先となっています。渋川市が受け付けているのは、都市計画区域内の「500平方メートル以内の木造2階建て住宅、200平方メートル以内の非木造平屋建て住宅」です。

渋川市は、「地域の居住環境の維持・向上にも配慮がなされている」ことを判断するため次の基準を定めています。

• 1．渋川市四ツ角周辺地区内で、建物の敷地・構造・建築設備などが当該地区で計画中の建物に関する事項に適合しない場合は長期優良住宅の建築などの計画を認めない。
• 2．「都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設の区域」「土地区画整理事業区域」に建築を予定する場合、原則として長期優良住宅の建築など計画を認めない。

渋川市で長期優良住宅を建てたい方は、最初に申請先が渋川市であることを確認する必要があります。そのうえで、以上の条件を満たしていることなどを確認しましょう。具体的な、申請の手続きの手順は渋川市あるいは工務店で確認できます。

長期優良住宅認定に必要な手数料

長期優良住宅の認定には手数料がかかります。渋川市で一戸建て住宅を1戸建てる場合の手数料は18,000円です（長期優良住宅認定申請基本額）。増築・改築の場合は26,000円となります。

2戸以上建築する場合は手数料が変わります。2戸以上5戸以下を新築する場合は33,000円、増築・改築する場合は48,000円、6戸以上10戸以下を新築する場合は52,000円、増築・改築する場合は76,000円、11戸以上25戸以下を新築する場合は92,000円、増築・改築する場合は135,000円かかります。

構造計算により設計された住宅の手数料は、2000平方メートル以下で42,000円です。技術審査適合書がない新築住宅の手数料は200平方メートル以下で53,000円、200平方メートル以上で63,000円となっています。いずれもやや特殊なケースなので、一般的な一戸建てを建てる方がこれらの手数料を取られることはありません。

よって、渋川市で長期優良住宅の認定に必要な手数料は18,000円ということができます。それなりの手数料ですが、住宅ローン減税を利用できることや登録免許税・不動産取得税・固定資産税が軽減されることを考えると、手数料を払っても申請する価値はあるといえます。メリットが大きいと考える方は、前向きに検討するとよいでしょう。

群馬県・上毛新聞社が運営する「群馬県の住宅・不動産総合情報サイト すみかくらぶ」に掲載されている工務店＆ハウスメーカーから、渋川市に対応している53社をリサーチ。価格目安が掲載されていて坪単価を算出（価格の目安÷延床面積）できる会社のなかで、坪単価が安い上位3社紹介します。（2023年7月24日調査時点）

【坪単価について】
（※1）土田工務店の坪単価参照元：https://www.sumikaclub.com/constructor/tsuchida/
価格の目安（2,200～2,600万円）÷延床面積35坪＝62.9万～74.3万円
（※2）ビスコッティハウスの坪単価参照元：https://www.sumikaclub.com/constructor/biscotti-dyp/
価格の目安（2,300～2,500万円）÷延床面積35坪＝65.7万～71.4万円
（※3）横山建設の坪単価参照元：https://www.sumikaclub.com/constructor/yokoyama/
価格の目安（2,300～3,500万円）÷延床面積35坪＝65.7万～100.0万円