注文住宅を建てる際にかかる税金について

注文住宅を建てる際にかかる税金

服を購入するときにかかる税金は消費税だけですが、注文住宅を建てるときは複数の税金がかかります。税金も予算に含めて考えておきましょう。ここでは、注文住宅を建てるときにかかる税金と優遇措置について紹介します。

注文住宅を建てる前の税金

印紙税

注文住宅を建てる際には、不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書など、様々な書類が発行されます。このとき必要になるのが印紙税です。印紙税は、印紙税法で決められた20種類の文書に対する課税のこと。収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて納付します。

契約書に対する税金なので折半すると思われがちですが、印紙税は施主負担です。

消費税

何を購入するにも消費税がかかるイメージがありますが、不動産に関しては、土地購入には消費税がかかりません。

消費税がかかるのは、建物の購入や建物建築費用です。

また、取引相手が業者の場合のみ消費税が発生します。不動産売買を事業でおこなっているわけではない知人から購入する場合は、消費税は発生しません。

登録免許税

「建物の所有権保存登記」「土地の売買による所有権の移転登記」「住宅ローンの抵当権設定登記」不動産の登記についてかかる税金が登録免許税です。

登録免許税は、軽減措置実施中。2021年で終了予定でしたが、2024年3月31日まで延長されています。以下に軽減措置を紹介しますので参考にしてください。

【土地の売買による所有権の移転登記等】

• 所有権の移転の登記：本則2.0％⇒軽減措置1.5%
• 所有権の信託の登記：本則0.4%⇒軽減措置0.3%

【住宅用家屋の所有権の保存登記等】

• 所有権の保存の登記：本則0.4%⇒軽減措置0.15%
• 所有権の移転の登記：本則2.0%⇒軽減措置0.3%

【住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記】

• 抵当権の設定の登記：本則0.4%⇒軽減措置0.1%

※参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

購入資金の贈与にも税金がかかる

暦年課税制度（贈与税）

親から住宅購入費用の援助を受けた場合、贈与の扱いとなり、贈与税がかかります。贈与税は、毎年1月1日?12月31日の1年間にもらった財産の合計額が対象です。これを暦年課税制度と言います。

基礎控除額は110万円。110万円以下の援助であれば贈与税はかかりません。

国は住宅購入を支援しています。贈与税についても、住宅購入資金であれば「住宅資金贈与特例」が用意されています。基本の110万円より非課税枠が大きくなるかもしれません。

住宅資金贈与特例は、終了予定でしたが2023年12月31日まで延長されています。非課税限度額は以下の通りです。

• 耐震・省エネまたはバリアフリーの住宅用家屋：1,000万円
• それ以外の住宅用家屋：500万円

贈与額が基礎控除の110万円以下なら確定申告不要。しかし、住宅資金贈与特例を利用する場合は、計算の結果非課税になるケースであっても確定申告が必要です。この特例は、申告締め切りを一日でも過ぎると受付してもらえません。

相続時精算課税制度

住宅購入のために贈与を受けた場合でも、贈与税の支払いのタイミングを相続税の支払いとまとめてもらえるのが相続時精算課税制度です。贈与額2500万円までが利用できます。

住宅購入時の贈与は、購入費に使ってしまうので、税金を支払う現金の余裕がない可能性があります。そのため、一旦納税を保留にして、贈与者が亡くなったときの相続税と一括精算するという制度です。「住宅資金贈与特例」と併用できます。

※参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm#:~:text=ができます。-,暦年課税,申告は不要です。）。）

注文住宅を建てた後にかかる税金

不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけ課される税金が不動産取得税です。後で紹介する固定資産税は有名ですが、不動産取得税を考えていない人は少なくないでしょう。

不動産取得税は、不動産がある都道府県に収める地方税です。自治体の職員が不動産の評価をおこない、その評価額に税率（3%）をかけて税額が決まります。評価額は明確な算出方法はありませんが、おおよそ工事金額の50?60%、土地は時価の約70%を目安としておくといいでしょう。

2024年3月31日まで、軽減措置が取られています。新築住宅の場合、建物の固定資産税評価額から1200万円が控除された上で、税率がかけられます。つまり評価額1200万円以下であれば建物部分の不動産取得税は０円です。

土地は、「（土地の固定資産税評価額×1/2）×3%―軽減額」が計算式。軽減額は「4万5千円」もしくは「（土地1?あたりの固定資産税評価額 × 1/2 ）×住宅の課税床面積の2倍×3%」のどちらか高い方の金額です。

固定資産税

不動産を持っているとかかると言えば、固定資産税を思い浮かべる人は多いのではないでしょうか。不動産が所在する市区町村に納税する地方税です。不動産を所有している間、毎年課されます。課税のタイミングは、1月1日時点。1月1日の所有者に一年分が課税されます。そのため、不動産の売買があると、元の所有者が支払いをしなければいけません。そこで、固定資産税の日割り計算をおこない、元の所有者に所有権移転後の固定資産税額を支払うのが一般的な処理です。

都市計画税

都市計画税は、購入した不動産があるエリアによって、支払の必要がある場合と課税されない場合があります。そもそも都市計画税は、道路や公園の整備など、都市の整備をするために必要な資金に充てる税金です。都市計画法、土地区画整理法に基づいて課税されます。「市街化区域」に指定されているエリアの不動産に課されることを覚えておくといいでしょう。市街化区域に該当するかどうかは、不動産がある自治体に問い合わせると教えてもらえます。

※参照元：株式会社 ヘルシーホーム（https://www.healthy-home.co.jp/column/454/）

税金の計算方法

土地2,000万円/建物1,000万円の不動産を購入し、1,000万円は自己資金、2,000万円は住宅ローンを利用した場合、収入印紙代は「ローン契約書」と「工事請負の契約書」に対して必要で、規定ではそれぞれ2万円ずつかかります。ただし、2024年3月31日までは軽減措置により、各1万円です。そのため、2022年4月時点では、このケースで必要な収入印紙代は合計2万円となります。消費税は、建物のみで100万円（10%）です。

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税は、不動産の評価額によってそれぞれ規定の税率をかけて算出します。これらの合計が必要な税金額です。

※参照元：FREEDOM株式会社（https://www.freedom.co.jp/kurashi/住宅ローン・お金/住宅にかかる税金の種類が知りたい！税額と節税/#i-3）

減税対策はある？

住宅ローン減税

住宅ローンの金利負担を軽減することで住宅の取得をしやすくするために設けられたのが「住宅ローン減税」です。住宅ローン減税は、内容が改正されました。

控除額の計算は、毎年末の住宅ローンの残高もしくは住宅の取得対価の少ない方の金額の0.7%です。13年間控除が継続されます。改正前の料率は1%でしたが2022年から0.7%になっています。一方、これまで10年だった控除期間が13年に変更されているため、改悪とも言い切れません。

今後は環境性能を重視する内容に変わっていきます。2024年以降の控除期間は、環境性能に配慮した住宅は13年のまま変更なしです。一般の新築住宅は10年間に短縮されます。

また、住宅ローンの借入限度額にも変更があります。一般住宅の場合、2023年までは3000万円まで、2024年以降は0円です。省エネ基準、ZEH、認定住宅は、環境性能による控除額に変更となり、控除額自体は引き下げ予定ですが控除制度は残ります。

※参照元：（株）不動産SHOP ナカジツ（https://nakajitsu.com/column/57299p/#:~:text=住宅ローン控除は納め,てくる計算となります。）

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投資型減税

住宅ローンを利用せず不動産購入の全額を自己資金で支払うと、当然、上記の住宅ローン減税は利用できません。そこで自己資金で支払った場合でも優遇される措置が期間限定で実施されています。それが「投資型減税」です。本来終了予定でしたが、2024年まで延長となりました。

投資型減税の対象は、環境性能に配慮した住宅です。具体的には、「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」を建てた場合が対象となります。所得税控除の優遇措置ですが、取得時の一度だけで、毎年控除されるわけではありません。

※参照元：すまい給付金事務局（https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/investment.html）

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群馬県・上毛新聞社が運営する「群馬県の住宅・不動産総合情報サイト すみかくらぶ」に掲載されている工務店＆ハウスメーカーから、渋川市に対応している53社をリサーチ。価格目安が掲載されていて坪単価を算出（価格の目安÷延床面積）できる会社のなかで、坪単価が安い上位3社紹介します。（2023年7月24日調査時点）

【坪単価について】
（※1）土田工務店の坪単価参照元：https://www.sumikaclub.com/constructor/tsuchida/
価格の目安（2,200～2,600万円）÷延床面積35坪＝62.9万～74.3万円
（※2）ビスコッティハウスの坪単価参照元：https://www.sumikaclub.com/constructor/biscotti-dyp/
価格の目安（2,300～2,500万円）÷延床面積35坪＝65.7万～71.4万円
（※3）横山建設の坪単価参照元：https://www.sumikaclub.com/constructor/yokoyama/
価格の目安（2,300～3,500万円）÷延床面積35坪＝65.7万～100.0万円